Цены на жилье резко выросли во время пандемии, заставив многих поверить, что мы либо находимся в пузыре на рынке жилья, либо движемся к нему. Хорошей новостью, однако, является то, что Соединенные Штаты не собираются повторять жилищный бум и спад 2005-07 годов, которые привели к Великой рецессии.
Основные факторы спроса и предложения — не спекуляция,
хищническое кредитование и/или плохой андеррайтинг — определяют цены на жилье.
Более того, ряд гарантий на рынке ипотечных кредитов должен предотвратить
жесткую посадку, когда цены на жилье снизятся. По данным Национальной
ассоциации риэлторов, существующие цены на жилье выросли на 23,4% по
сравнению с прошлым годом. Этот скачок цен отражает вызванное пандемией
стечение обстоятельств и демографических факторов, которые стимулировали спрос
на жилье после более чем 15-летнего периода недостаточного инвестирования в
жилье.
Спрос на жилье резко вырос во время пандемии, когда
Федеральная резервная система снизила процентные ставки до нуля. 30-летняя
фиксированная ставка по ипотечным кредитам Freddie Mac достигла рекордно
низкого уровня в 2,65% в январе. Спрос усилился из-за волны американцев,
которые внезапно начали работать из дома во время пандемии. Многие искали более
просторные помещения с домашними офисами и другими удобствами, что резко
повысило спрос на новые и существующие дома.
В течение десятилетия после жилищного бума и спада 2005-07
годов наблюдалась хроническая нехватка инвестиций в жилищное строительство.
Кратковременный всплеск цен на строительные материалы (например, пиломатериалы
и медь) в этом году также ослабил попытки увеличить запасы, взвинтив цены на
жилье. По данным Бюро переписи населения, в 2019 году в среднем в месяц
проводилось 889 000 ремонтов домов на одну семью. В 2021 году этот показатель
составлял в среднем 1 130 000 в месяц. Это отрадное увеличение, учитывая низкие
запасы, но уровень 2021 года бледнеет по сравнению с пиком в 1 823 000 в январе
2006 года.
Количество существующих домов для перепродажи — 1,25 миллиона
— составило примерно треть от пика 2007 года в 4,04 миллиона. Неудивительно,
что заоблачный спрос и скудное предложение привели к росту цен на жилье. По
данным Redfin, дома, которые оставались на рынке около 44 дней до пандемии,
были распроданы всего за 15 дней. Однако,
маловероятно, что возможное замедление цен на жилье вызовет еще одно событие
типа Великой рецессии, потому что финансово подходящие покупатели жилья и
ограждения ипотечного рынка должны помочь предотвратить это.
ФРС может вмешаться и применить количественное смягчение,
чтобы помочь ослабить давление на рынке REITs с помощью покупок ценных бумаг,
обеспеченных ипотекой, для обеспечения ликвидности. Поэтому нам не следует
опасаться, что рынок жилья рухнет и причинит большие проблемы. На этот раз
рынок построен на более прочном фундаменте, чем хрупкий пузырь, который вырос и
лопнул в середине 2000-х годов.
Фото: Pixabay License
Комментарии
Отправить комментарий